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Dissertation am Institut für Immobilienmanagement

Thema

Immobiliencontrolling als strategische Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf Basis von Informationssystemen

Bearbeiter

Steffen Metzner

Bezug / Weitere Informationen


Sie können diese Dissertation als Buch in jeder Buchhandlung beziehen. ISBN: 978-3-8311-4366-5

Buchtitel:
Immobiliencontrolling - Strategische Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf Basis von Informationssystemen (Reihe Immobilienmanagement, Band 01)

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Weitere Informationen/Bezugsmöglichkeiten finden Sie unter: http://www.immobiliencontrolling.de


Bereich

Immobilienanalyse / Controlling

Fertigstellung

23.05.2001

Abstract

Als langlebige, unbewegliche Wirtschaftsgter weisen Immobilien ber ihren Lebenszyklus nur relativ geringe Vernderungen auf

Als langlebige, unbewegliche Wirtschaftsgter weisen Immobilien ber ihren Lebenszyklus nur relativ geringe Vernderungen auf. Aus Eigentmersicht stellt der Nutzen einer Immobilie jedoch keinesfalls eine Konstante dar. Entsprechende Bewertungen mssen immer den Kontext zur jeweiligen Umfeldsituation herstellen. Die
Entwicklung der Rahmenbedingungen verluft indes zunehmend dynamisch, was die Wirksamkeit klassischer passiver Managementanstze grundstzlich in Frage stellt.

Bedingt durch den hohen Investitionsbedarf, Time Lags bis zur Erfolgswirksamkeit von Entscheidungen sowie lange Amortisationszeitrume bedarf das moderne Immobilienmanagement fundierter strategischer Analysen, Planungen und Kontrollen. Potenzielle Manahmen knnen nicht mit Trial and Error-Tests verglichen werden. Vielmehr muss ihr jeweiliger Erfolgs- und Risikobeitrag unter Anwendung wissenschaftlicher Methoden ex ante sicher und exakt bestimmt werden knnen.

Immobiliencontrolling schafft das notwendige Informationsverarbeitungssystem, welches die Immobilie ganzheitlich und kontinuierlich erfasst, Abweichungen von Zielvorgaben erkennt und alternative Lsungsmglichkeiten beurteilt. Immobiliencontrolling lsst sich nicht auf Einzelanalysen beschrnken, sondern es muss zu einer logischen, in sich geschlossenen Gesamtkonzeption ausgebaut werden. Innovatives Controlling widmet sich heute nicht mehr der Abarbeitung traditioneller Kostenrechnungsmodelle, sondern es stellt dem Management interne Beratungs- und Serviceleistungen flexibel und in einer hohen Qualitt bereit.

Ausgangspunkt der Entwicklung sind vorgegebene, i.d.R. langfristige Eigentmerziele. In der Betrachtung wird die Einzelimmobilie instrumentalisiert. Die Konzeption des Immobiliencontrolling erfolgt dementsprechend in einem Top-Down-Ansatz. Ziel ist die Installation eines stabilen Informationsverarbeitungsprozesses im Immobilienmanagement. Dieser verknpft zentrale Elemente des Management-Systems wie Funktionen, Aufgaben, Daten, Prozesse und Instrumente. Der kontinuierlich ablaufende Algorithmus beinhaltet als zentrale Komponenten

        die Beobachtung von Eigenschaften der Immobilie, der Immobilienbewirtschaftung sowie des Umfeldes,

        die Generierung von Signalen in Form von Kennzahlen, Diagrammen und Berichten,

        die Ableitung von Entscheidungsvorschlgen unter Einbeziehung von Vorgaben des Eigentmers sowie anderer relevanter Quellen,

        die informationstechnische Begleitung von Manahmen zur Vernderung der festgestellten Situation entsprechend des Zielsystems.

Controlling-Lsungen und Informationsverarbeitungsprozesse knnen nicht losgelst vom realen Immobilienmanagement geschaffen und angewendet werden. Eine allgemeine Controlling-Konzeption bedarf daher immer der Spezifizierung in Form eines Controlling-Systems. Im Zuge der Implementierung wird das Grundkonzept so konkretisiert, dass unter den gegebenen Rahmenbedingungen die Bereiche Informationsgewinnung, Informationsverarbeitung sowie Informationsnutzung bestmglich zur Zielerreichung beitragen. Ein Controlling-System lsst sich daher nicht so gestalten, dass es fr alle Immobilien, alle Zielstellungen und alle Rahmenbedingungen
gleichsam geeignet ist. Controlling-Systeme sind immer Unikate.

Der Ausschluss eines universell einsetzbaren Controllingsystems bedeutet nicht die Abkehr von jeglicher Standardisierung. Verwendung finden vordefinierte Controlling-Module, welche die geforderte Qualitt mit der notwendigen Flexibilitt vereinbaren. Controlling-Module stellen ausgereifte Lsungen fr abgegrenzte Teilprobleme bereit. Die Konzeption von geeigneten Basis- und Spezialmodulen bildet einen Schwerpunkt der nachfolgenden Abhandlung. Zur Systematisierung dient eine
Controlling-Tool-Box. Im Anwendungsfall werden die bentigten Module daraus selektiert und zu einem individuellen Controllingsystem kombiniert.

Die Controlling-Module drfen keine autonomen Insellsungen schaffen. Schnittstellenprobleme, Redundanzen und Informationsdefizite werden vermieden, indem alle Elemente des Controlling-Systems ber eine gemeinsame Datenbasis verknpft werden. Um trotz der Komplexitt der Datenmenge einen sicheren Zugriff und eine hohe Performance des Systems zu erreichen, ist eine konsequente und schlssige Strukturierung der Datenbasis unerlsslich. Abschlieend werden daher Grundzge eines immobilienwirtschaftlichen Data Warehouse vorgestellt.

Die im folgenden beschriebenen Prinzipien, Module, Strukturen, Algorithmen und anderen Systemelemente bilden die wissenschaftliche Ausgangsbasis fr die stets individuell zu konzipierende organisatorische und edv-technische Implementierung des Immobiliencontrolling. Auf spezielle, nur im Einzelfall gltige Fallstudien wurde zugunsten einer grundstzlichen, ganzheitlichen Betrachtungsweise verzichtet. Angestrebt wurde die Allgemeingltigkeit der Aussagen fr alle Immobilientypen, Lagen und Nutzungsarten.

 

 

Gliederung

Vorbemerkung

Vorbemerkung

Gliederung

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Formelverzeichnis

Abkrzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Ausgangsbasis fr das Immobiliencontrolling

A. Grenzen des klassischen Immobilienmanagements

I. Grundlegende Trends des Immobilienmarktes

II. Auswirkungen von Managementfehlern

III. Mangel an geeigneten Managementinstrumenten

B. Anstze zur Untersttzung spezifischer Managementaufgaben

I. Instrumente zur Optimierung der Immobiliennutzung

a) Kostenmanagement

b) Gebudemanagement

c) Facility Management

d) Corporate Real Estate Management

II. Instrumente zum Vergleich von Immobilieneigenschaften

a) Immobilienbewertung

b) Konkurrenzbeobachtung

III. Generelle Probleme bei der Anwendung der spezifischen Instrumente

a) Fehlende Gesamtzielorientierung

b) Effizienzverlust durch Insellsungen

C. Allgemeine und branchenfremde Controllinganstze


D. Immobiliencontrolling als Managementfunktion zur Durchsetzung von Eigentmerzielen

I. Potenzielle Ziele des Eigentmers

a) Maximierung des Cash Flow

b) Maximierung des Nutzungswertes

c) Maximierung von Imagewirkungen

d) Optimierung komplexer Zielbndel

II. Immobilien als Mittel zur Zielerreichung

a) Strategische Ausrichtung der Immobilie

b) Substituierbarkeit der Einzelimmobilie

III. Leistungsanforderungen an das Immobiliencontrolling

a) Zielsetzung des Immobiliencontrolling

b) Aufgaben des Immobiliencontrolling

1. Unternehmenshnliche Steuerung der Immobilie

2. Zielgruppenspezifische Informationsversorgung

3. Integration vorhandener Instrumente

IV. Zusammenfassende Definition des Immobiliencontrolling

2. Abschnitt: Theoretisches Modell des Immobiliencontrolling

A. Systemorientierte Sichtweise des Immobiliencontrolling

I. Allgemeiner Systemansatz

II. Bestandteile des Immobiliencontrolling-Systems

III. Ausschluss eines universell einsetzbaren Controlling-Systems fr Immobilien

IV. Nutzen einer Sammlung anzupassender Standardsysteme

V. Entwicklung von Controlling-Modulen zur gleichzeitigen Erreichung von Qualitt und Flexibilitt

B. Owner Value als zentrale Bewertungsgre fr die langfristig prognostizierte Systemleistung

I. Shareholder Value Ansatz

a) Implizierte Bewertungsprinzipien

b) Berechnung des Shareholder Value bei Unternehmen

II. Shareholder versus Immobilieneigentmer

III. Ableitung des Owner Value

a) Immobilienergebnis als periodische Erfolgsgre

1. Vielfalt potenzieller Erfolgsrechnungen

2. Leistungen und Kosten von Immobilien

3. Operationalisierung durch eine Immobilienbilanz

4. Bewertung der Ergebniskomponenten

i) Messung des Cash Flow

ii) Bewertung von Nutzungswerten und Eigenleistungen

(1) Grundstze der Leistungsbewertung

(2) Grenzen einer vollstndig objektiven Leistungsbewertung

(3) Lsung durch Einbeziehung normativer Bewertungsparameter

iii) Bewertung von Imageaspekten

5. Grundstze fr die Aufstellung von Ergebnisreihen

b) Individuelle Renditeerwartung als Diskontierungszins

c) Definition des Owner Value

IV. Differenzierung in Owner Return und Owner Risk

a) Berechnung des Owner Return

1. Mathematische Ableitung der Owner Return-Formel

2. EDV-technische Umsetzung der Owner Return-Formel

b) Berechnung des Owner Risk

V. Grundlegendes Optimierungsziel

C. Controlling-Konzeption als Rahmen fr die Entwicklung spezifischer Controlling-Systeme

I. Dimension Managementfunktion

a) Informationsversorgung

b) Planung

c) Steuerung

d) Kontrolle

II. Dimension Informationskategorie

a) Monetre Informationen

b) Nichtmonetre Informationen

III. Dimension Zeithorizont

a) Strategisches Immobiliencontrolling

b) Operatives Immobiliencontrolling

IV. Gesamtdarstellung der Controlling-Konzeption

D. Bedarf an immobilienwirtschaftlichen Controlling-Modulen

3. Abschnitt: Konzeption von Basismodulen des Immobiliencontrolling

A. Strategiedurchsetzung mit Immobilien-Balanced Scorecards

I. Grundkonzept einer Ausbalancierten Kennzahlentafel

a) Idee einer multivariablen Ergebnisbetrachtung

b) Individualitt der Balanced Scorecard


II. Ableitung von Balanced Scorecards fr Immobilien

a) Allgemeine Definition der Perspektiven

1. Perspektive Immobilienergebnis

2. Perspektive Nutzer

3. Perspektive Produkt

4. Perspektive Umwelt

5. Gesamtbersicht

b) Balanced Scorecard-Beispiel fr ein vermietetes Wohnhaus

1. Perspektive Immobilienergebnis

2. Perspektive Nutzer

3. Perspektive Produkt

4. Perspektive Umwelt

5. Anwendung der Balanced Scorecard

III. Datengewinnung fr die Balanced Scorecard

B. Automatisierte Informationsaufbereitung mit einem multidimensionalen Kennzahlensystem

I. Analysewerkzeug Kennzahlensystem

a) Charakteristik von Kennzahlen

1. Anforderungen

2. Arten

b) Algorithmus einer Kennzahlenanalyse

c) Zusammenstellung von Kennzahlen in Kennzahlensystemen

1. Funktion eines Kennzahlensystems

2. Arten von Kennzahlensystemen

i) Rechensysteme

ii) Ordnungssysteme

iii) Mischformen

3. Beispiele fr die erfolgreiche Anwendung in anderen Branchen

II. Eckpunkte des Kennzahlensystems im Immobiliencontrolling

a) Transparenz durch vollstndige, nachvollziehbare Faktorenanalyse

b) Optimierungsansatz durch Primat relativer Kennzahlen

c) Standardisierung durch ein Maximalsystem

d) Wirtschaftlichkeit durch geeignete Schnittstellen

e) Flexibilitt durch mehrere Dimensionen

III. Ergebnisbestandteile als erste Systemdimension

a) Relatives Immobilienergebnis als zentrale Kennzahl

b) Zerlegungsmglichkeiten


IV. Aggregationsstufen als zweite Systemdimension

a) Grundmodell

b) Inhaltliche Systematik

c) Fnf-Ebenen-Konzept

1. Ebene Immobilienbilanz

2. Ebene Gruppenergebnisse

3. Ebene Teilergebnisse

4. Ebene Ursachen

5. Ebene Basiskennzahlen

d) Darstellung von Zusatzinformationen

1. Anbindung an die bestehenden Kennzahlen

2. Individuelle Erweiterungen des Kennzahlensystems

e) Aussagefhigkeit des zweidimensionalen Kennzahlensystems

V. Untersuchungsperioden als dritte Systemdimension

a) Multiplikation des statischen Kennzahlensystems

b) Wachstumsindizes zur Verknpfung der Primrkennzahlen

c) Generierung der Basiskennzahlen

1. Grundstze der Rckschau

2. Grundstze der Vorschau

d) Durch die Dynamisierung erzielte Leistungssteigerung

VI. Szenarien als vierte Systemdimension

a) Multiplikation des dreidimensionalen Systems

b) Anwendung der unterschiedlichen Szenarien

VII. Parallelobjekte als fnfte Systemdimension

a) Multiplikation des vierdimensionalen Systems

b) Generierung der Kennzahl Rangindex fr Objektvergleiche

c) Anwendung der Rangindizes

VIII. Nutzung des Gesamtsystems

a) Adressierung von Einzelkennzahlen

b) Informationsauswertung

1. Objektvergleiche

2. Strategie- und Risikokontrolle

3. Wachstumsanalysen

4. Ursachenforschung

c) Hierarchische Planung

C. Kontinuierliche Kontrolle und Planung durch einen integrierten Benchmarking-Zyklus

I. Konzept eines permanenten Optimierungsprozesses

II. Nutzung des Kennzahlensystems

III. Untersuchungsbereiche im Immobiliencontrolling

IV. Potenzielle Benchmarking-Partner

V. Bedeutung des Benchmarking innerhalb des Immobiliencontrolling

D. Entscheidungsorientierte Bewertung von Handlungsalternativen

I. Aus der Verfahrensvielfalt resultierende Bewertungsprobleme

II. Entwicklung von alternativen Projekten aus grundlegenden Handlungsalternativen

III. Formalisierung der Entscheidungsalternativen

a) Exakte Definition der Zielstellung

b) Abgrenzung der Untersuchungssphren

c) Gesamt- oder Differenzbetrachtung

d) Bestimmung des Zeithorizontes

e) Bercksichtigung von Vermgensnderungen

IV. Bewertung der Alternativen nach dem Owner Value-Konzept

a) Vorgaben der allgemeinen Owner Value-Rechnung

b) Projektbezogene Owner Value-Formeln

c) Algorithmus der Projektbewertung

V. Bercksichtigung der Unsicherheit

a) Kontrollrechnungen mit alternativen Verfahren

1. Klassische Investitionsrechnungen

2. Normative Bewertungen

b) Kontrollrechnungen mit alternativen Daten

4. Abschnitt: Individuelle Ergnzung des Basissystems mit Hilfe einer Controlling-Tool Box

A. Konzept einer Tool Box fr das Immobiliencontrolling

I. Aufgabenbereiche fr spezielle Controlling-Instrumente

a) Bereitstellung von Eingangsdaten

b) Weiterverarbeitung von Ergebnissen

II. Controlling-Tool Box als umfassende Sammlung von Spezialmodulen des Immobiliencontrolling

B. Spezifizierung branchenneutraler bzw. Modifizierung branchenfremder Controlling-Instrumente fr die Anwendung im Immobiliencontrolling

I. Datenerhebungsinstrumente

a) Grundlegende Methoden

1. Primrerhebung

2. Sekundrerhebung


b) Due Diligence als Gesamtkonzept

1. Leistungsspektrum in der bisherigen Anwendung

2. Algorithmus von due diligence-untersttzten Transaktionsprozessen

3. Due Diligence-Bereiche

i) Financial Due Diligence

ii) Tax Due Diligence

iii) Legal Due Diligence

iv) Commercial Due Diligence

v) Environmental Due Diligence

4. Nutzung der Due Diligence zur Informationsgewinnung

II. Prognoseinstrumente

a) Quantitative Techniken

1. Trendextrapolation

2. Analyse zyklischer Schwankungen

b) Qualitative Techniken

1. Szenario-Technik

2. Relevanzbaum-Methode

3. Delphi-Methode

c) Kausale Methoden

1. Lebenszyklusansatz

2. Gap-Analyse

3. Liquidittsplanung

d) Verwendung externer Prognosedaten

III. Bewertungs- und Entscheidungsuntersttzungsinstrumente

a) SWOT-Analyse

b) Konkurrenzanalyse

c) Potenzial-Analyse

d) Scoring-Modelle

e) Target Costing

f) Conjoint-Analyse

C. Gesamtdarstellung der Controlling-Tool Box

5. Abschnitt: Implementierung des Immobiliencontrolling

A. Grundlegende Aufgaben bei der Einfhrung einer immobilienwirtschaftlichen Controlling-Software

B. Inhaltliche Anforderungen an eine Controlling-Software

I. Zu installierender Informationsverarbeitungsprozess

II. Integration von Immobiliencontrolling und Portfoliomanagement

III. Bercksichtigung vorhandener Standardsoftware

IV. Inhaltliche Schnittstellen einer Controlling-Software

C. Data Warehouse-Design auf Basis des Informationsbedarfs der Controlling-Module

I. Zentrale Datenbasis zur Reduzierung von Schnittstellenproblemen

II. Data Warehouse-Konzept

III. Inhalte eines immobilienwirtschaftlichen Data Warehouse

a) Informationsbreite

1. Immobilienspezifische Daten

2. Managementspezifische Daten

3. Umweltspezifische Daten

b) Informationstiefe

IV. Redundanzfreie Strukturierung

a) Individuelle Abspeicherung objektspezifischer Daten

b) Hierarchische Ausgliederung allgemeingltiger Daten

c) Strukturierte Ablage von Objektdaten entsprechend Typ und Lage

d) Bercksichtigung von Zeit und Szenarien

V. bersicht ber die Data Warehouse-Struktur

VI. Datenerhebung unter Nutzung interner und externer Ressourcen

D. Installation im Management-System

I. Organisatorische Einbindung des Controlling-Systems

II. Mglichkeiten einer stufenweisen System-Einfhrung

E. Immobiliencontrolling als permanenter Innovationsprozess

Anhang  .

Literaturverzeichnis

Index



Weitere Informationen / Beratung:

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RES Consult GmbH - www.res-consult.de