INSTITUT FÜR IMMOBILIENMANAGMENT DER UNIVERSITÄT LEIPZIG | Startseite www.immo.uni-leipzig.de

Infos zu *Books On Demand*

Anmeldung / Verwaltung Nutzerdaten

Start *BoD* - Demo

Abschlussarbeiten

Dissertationen

Volltext-Suche

Themen-Bereiche

chronologisch

Top 10 / Neue Arbeiten


Dissertation am Institut für Immobilienmanagement

Thema

Immobilienaktiengesellschaften als alternative Möglichkeit der indirekten Immobilienanlage

Bearbeiter

Matthias Schreier

Bezug / Weitere Informationen


Sie können diese Dissertation als Buch in jeder Buchhandlung beziehen. ISBN: 978-3-8311-4409-9

Buchtitel:
Immobilienaktiengesellschaften als alternatives Investment (Reihe Immobilienmanagement, Band 02)

>> Bei Amazon.de...



Bereich

Immobilieninvestment / Anlageprodukte

Fertigstellung

31.05.2001

Abstract

Brsennotierte Immobilienaktiengesellschaften sind eine in Deutschland noch relativ unbekannte Mglichkeit, um sich indirekt a

Brsennotierte Immobilienaktiengesellschaften sind eine in Deutschland noch relativ unbekannte Mglichkeit, um sich indirekt an Immobilienportfolios oder an Immobiliengeschften zu beteiligen. Zwar existieren zahlreiche Gesellschaften, die zum Teil auch auf eine lange Tradition zurckblicken knnen und in Einzelfllen auch einen bedeutenden Brsenwert erreicht haben, doch ist ihre Position im Vergleich zu den bekannten Immobilienfonds nicht eindeutig definiert und dem Anlegerpublikum nicht transparent.

Der 1. Abschnitt der Arbeit beschreibt deshalb die Marktstrukturen und die charakteristischen Eigenschaften von Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland, in fnf weiteren europischen Lndern und in den USA.

Im 2. Abschnitt werden die deutschen Immobilienfonds, insbesondere die Immobilieninvestmentfonds, als potentielle Substitutionskonkurrenten der Immobilienaktiengesellschaft dargestellt. Hierbei zeigen sich deutliche Unterschiede in der rechtlichen und wirtschaftlichen Struktur dieser indirekten Immobilienanlageformen.

Besttigt wird die eigenstndige Stellung der Immobilienaktie durch die Untersuchung ihrer Asset-Eigenschaften im 3. Abschnitt. Sowohl bei einer theoretischen Analyse nach den klassischen Anlagekriterien Rentabilitt, Sicherheit und Fungibilitt als auch bei der konkreten Messung ihrer Performance und ihres Diversifikationspotentials zeigen deutsche Immobilienaktien spezifische Ausprgungen.

Im abschlieenden 4. Abschnitt der Arbeit werden die unterschiedlichen Kennzahlen erlutert, mit denen Immobilienaktiengesellschaften fundamental bewertet werden knnen. Ein besonderes Augenmerk liegt hierbei auf dem im angloamerikanischen Raum populren Net Asset Value.

Gliederung

Vorwort

Vorwort

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Formelverzeichnis

Abkrzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Charakterisierung der lnderspezifischen Strukturen von brsennotierten Immobiliengesellschaften

A. Systematisierung der deutschen Immobilienaktiengesellschaften

I. Qualitative Systematisierungskriterien

a) Entstehungsgrnde der Unternehmen

1. Fortfhrung historisch begrndeter Immobilienaktivitten

2. nderung des industriellen Geschftszwecks

3. Ausgliederung von Immobilienvermgen

4. Neugrndung als Kapitalanlagemedium

b) Immobilienbezogene Geschftsstrategien der Unternehmen

1. Rumliche Diversifikation

2. Horizontale Diversifikation

3. Vertikale Diversifikation

II. Quantitative Systematisierungskriterien

a) Kennzahlen aus der Bilanz

1. Immobilien im Anlagevermgen

2. Immobilien im Umlaufvermgen

b) Kennzahlen aus der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Anteil der Immobilienaktivitten am Umsatz

2. Beitrag der Immobiliengeschftsfelder zum Erfolg

B. Internationaler Ausblick auf brsennotierte Immobiliengesellschaften

I. Europische brsennotierte Immobiliengesellschaften

a) Grobritannien: Public Limited Company

b) Frankreich: Socit Anonyme

c) Italien: Societ per Azioni

d) Niederlande: Naamloze Vennootschap

e) Spanien: Sociedad Annima

II. Amerikanische Real Estate Investment Trusts

a) Rechtliche Grundkonzeption von Real Estate Investment Trusts

b) Wirtschaftliche Gestaltungsvarianten von Real Estate Investment Trusts

c) Marktentwicklung von Real Estate Investment Trusts

2. Abschnitt: Darstellung der deutschen Substitutionskonkurrenten von Immobilienaktiengesellschaften

A. Offene Immobilienfonds

I. Rechtliche Konzeption offener Immobilienfonds

a) Konstruktive Bestandteile eines offenen Immobilienfonds

1. Kapitalanlagegesellschaft

2. Grundstcks-Sondervermgen

3. Depotbank

4. Sachverstndigenausschuss

b) Spezifische Rechtsnormen zum Aktivgeschft von Immobilieninvestmentgesellschaften

1. Grundstcksbezogene Rechtsnormen

i) Grenzen des Objekterwerbs gem. 27 (1) KAGG

ii) Grenzen des Objekterwerbs gem. 27 (2) KAGG

iii) Beteiligungsmglichkeiten an Grundstcksgesellschaften

2. Liquidittsbezogene Rechtsnormen

II. Ertragsteuerliche Behandlung von Anlagen in offenen Immobilienfonds

a) Qualifikation der Einknfte auf Anlegerebene

b) Herkunft der ausschttungsfhigen Betrge auf Fondsebene

c) Erfassung von Ausschttungsbestandteilen des Ertragsausgleichs

III. Marktentwicklung bei offenen Immobilienfonds

a) Offene Immobilien-Publikumsfonds

b) Offene Immobilien-Spezialfonds

B. Geschlossene Immobilienfonds

I. Rechtliche Grundkonzeptionen geschlossener Immobilienfonds

a) Gesellschaft brgerlichen Rechts

b) Kommanditgesellschaft

c) GmbH & Co. KG

II. Steuerliche Auswirkungen der Rechtsform

a) Begrndung der Einkunftsart

b) Verlustverrechnung

c) Auslndische Einknfte

III. Marktentwicklung bei geschlossenen Immobilienfonds

3. Abschnitt: Untersuchung der Asset-Eigenschaften deutscher Immobilienaktien

A. Theoretische Analyse nach klassischen Anlagekriterien

I. Rentabilitt der Immobilienaktienanlage

a) Betrachtung der Kostenkomponenten

1. Informationskosten

2. Transaktions- und Verwaltungskosten

b) Determinanten der Erlskomponenten

1. Wirtschaftliche Gestaltungsparameter

i) Nutzung anlagepolitischer Freiheiten

ii) Nutzung finanzierungspolitischer Freiheiten

(1) Finanzierung durch Fremdkapital

(2) Finanzierung durch Genussscheinemission

2. Steuerliche Einflussfaktoren

i) Ertragsteuern

(1) Krperschaftsteuer und Einkommensteuer

(i) Besteuerung laufender Ertrge

(ii) Besteuerung von Veruerungsvorgngen

(iii) Auswirkungen beschlossener Steuerrechtsnderungen

(2) Gewerbesteuer

ii) Verkehrsteuern

(1) Grunderwerbsteuer

(2) Umsatzsteuer

II. Sicherheit der Immobilienaktienanlage

a) Risikopotentiale auf Gesellschaftsebene

1. Geschftspolitische Risiken

2. Personalpolitische Risiken

b) Risikopotentiale auf Aktionrsebene

1. Grenzen der Mitsprachemglichkeiten

2. Inflationshedge-Eigenschaften der Immobilienaktie

3. Erfolgseinflsse durch Brsenpreisbildungsprozesse

III. Fungibilitt der Immobilienaktienanlage

a) Konzeptionelle Fungibilitt

b) Reale Fungibilitt

B. Praktische Analyse der finanzwirtschaftlichen Eigenschaften

I. Adaption der Instrumente der zweidimensionalen Performanceanalyse

a) Auswahl der Benchmarks

1. Benchmarks auf Basis von Immobilienaktien

i) Immobilienaktienindizes von Ellwanger & Geiger

(1) Deutscher Immobilienaktienindex DIMAX

(2) European Property Stock Index EPIX

ii) Immobilienaktienindex der Westdeutschen Landesbank

iii) Immobilienaktienindizes von Global Property Research

2. Benchmark auf Basis von Immobilieninvestmentfonds

b) Festlegung spezieller Analyseobjekte

1. Kritische Beurteilung der Datenbasis

2. Extraktion geeigneter Teilportfolios

i) Immobilienaktienkrbe

ii) Immobilieninvestmentfondskrbe

II. Durchfhrung der zweidimensionalen Performanceanalyse

a) Renditeberechnung ber ausgewhlte Perioden

1. Auswahl der Renditemae

2. Darstellung der Ergebnisse

b) Risikobetrachtung ber ausgewhlte Perioden

1. Bestimmung einer Risikokennzahl

2. Darstellung der Ergebnisse

c) Ermittlung der Sharpe-Ratios

III. Beurteilung der Diversifikationseigenschaften

a) Quantifizierung von Diversifikationspotentialen

b) Prsentation der Korrelationskoeffizienten

4. Abschnitt: Mastbe zur fundamentalen Bewertung von Immobilienaktiengesellschaften

A. Bestandsgrenorientierte Wertmastbe

I. Net Asset Value als zentraler Wertmastab

a) Ermittlung des Net Asset Value

1. Einflussgrenbestimmung bei gesicherter Datenlage

i) Verkehrswert des Grundvermgens

(1) Abgrenzung von Preisen und Werten

(2) Auswahl von Wertermittlungsverfahren

(3) Erfassung von Beteiligungen an Objektgesellschaften

ii) Sonstige Vermgensgegenstnde zu Marktpreisen

iii) Verbindlichkeiten zu Marktpreisen

2. Einflussgrenbestimmung anhand von Schtzverfahren

i) Verfahren von Schulte, Schulz und Nack

ii) Maklermethode und Modifikation von Capozza und Lee

b) Beurteilung des Net Asset Value

II. Differenzanalyse zwischen Marktkapitalisierung und Net Asset Value

a) Marktspezifische Ursachen von Wertdifferenzen

1. Eigenschaften der relevanten Mrkte

i) Marktvolumina

ii) Zinssensitivitten

2. Korrelationen zwischen den relevanten Mrkten

3. Bewertungsalgorithmen in den relevanten Mrkten

b) Unternehmensspezifische Ursachen von Wertdifferenzen

1. Quantifizierbare Faktoren auf Unternehmensebene

i) Vermgensseite

(1) Vermgensstruktur

(2) Vermgensumfang

ii) Kapitalseite

(1) Eigenkapital

(2) Fremdkapital

2. Qualitative Faktoren auf Unternehmensebene

i) Faktoren aus dem Aktionrsbereich

ii) Faktoren aus dem Managementbereich

B. Stromgrenorientierte Wertmastbe

I. Kennzahlen auf Cash Flow-Basis

a) Discounted Cash Flow

1. Darstellung eines Grundmodells

2. Immobilienkonomische Anpassungen

b) Funds From Ratios

II. Kennzahlen auf Ertragsbasis

a) Ergebnis nach DVFA/SG

b) Earnings Before Ratios

5. Abschnitt: Schlussbemerkung

Abstract

Literaturverzeichnis

Verzeichnis der Gesetze und Verordnungen

Verzeichnis der Unternehmenspublikationen



Weitere Informationen / Beratung:

Institut für Immobilienmanagement - www.immo.uni-leipzig.de

RES Consult GmbH - www.res-consult.de