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Dissertation am Institut für Immobilienmanagement

Thema

Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems

Bearbeiter

Kristin Wellner

Bezug / Weitere Informationen


Sie können diese Dissertation als Buch in jeder Buchhandlung beziehen. ISBN: 978-3-8330-0112-3

Buchtitel:
Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems zur Optimierung von Rendite-Risiko-Profilen diversifizierter Immobilien-Portfolios (Reihe Immobilienmanagement, Band 03)

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Bereich

Immobilieninvestment / Portfolio-Management

Fertigstellung

18.12.2002

Abstract

Brsennotierte Immobilienaktiengesellschaften sind eine in Deutschland noch relativ unbekannte Mglichkeit, um sich indirekt a

Immobilien-Portfolio-Management rckt zunehmend in den Blickwinkel deutscher Immobilienmanager. Ganze Portfolios von Non-property-companies, ffentlichen Unternehmen und institutionellen Investoren werden verkauft und gekauft, analysiert, bewertet sowie neu kombiniert. Vor allem groe institutionelle Investoren und Bestandshalter haben Klumpenrisiken erkannt, die es im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements zu steuern gilt. Zur Entscheidungsuntersttzung wird ein EDV-basiertes Immobilien-Portfolio-Management-System bentigt.

 

Ein Immobilien-Portfolio kann aufgrund der immobilientypischen Eigenschaften im Gegensatz zu anderen Assets nicht ausschlielich nach quantitativen Rendite- und Risikokennzahlen gemanagt werden. Ebenso wenig fhrt die Portfolio-Matrix der strategischen Portfolio-Analyse zu befriedigenden Ergebnissen. Eine wirkliche Portfolio-Gesamtsicht ist durch beide Anstze nicht gesichert.

 

Inhalt der vorliegenden Arbeit ist eine neuartige Kombination der qualitativen und quantitativen Portfolio-Analyse, wobei die jeweiligen Vorteile genutzt und etwaige Mngel durch eine zustzliche Absicherung mit der jeweils anderen Analyse sowie mit weiteren Instrumenten vermindert werden. Nach grundstzlichen Untersuchungen werden beide Modelle auf ihre Tauglichkeit und ihre Umsetzungsmglichkeit fr immobilenwirtschaftliche Anwendungen bewertet und mit Beispielen versehen. Resultat ist die Synthese beider Instrumente in einem modularen Immobilien-Portfolio-Management-System.

 

Kristin Wellner studierte an der Universitt Leipzig Betriebs- und Volkswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Immobilienmanagement. Ihre Schrift zum Thema Mglichkeiten und Grenzen kooperativer Standortgestaltung zur Revitalisierung von Innenstdten erhielt Forschungspreise der Gesellschaft fr Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) sowie der Universitt Witten / Herdecke. An der durch die RICS akkreditierten Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) qualifizierte sie sich zum Immobilienkonom. Whrend ihrer Ttigkeit am Institut fr Immobilienmanagement der Universitt Leipzig, dem sie weiterhin als Dozentin verbunden ist, promovierte Kristin Wellner zum Thema Immobilien-Portfolio-Management. Zustzlich zu Praxisprojekten fhrte sie ein Forschungsaufenthalt an verschiedene US-amerikanische Universitten sowie zum Doctoral Seminar der American Real Estate Society (ARES).

Gliederung

Geleitwort

Geleitwort

Vorwort

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Formelverzeichnis

Symbolverzeichnis

Abkrzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Risiko als zentrale Steuerungsgre im Immobilien-Portfolio-Management

A. Finanzwirtschaftliche Entscheidungskriterien als Prmissen des Immobilien-Portfolio-Managements

I. Magisches Dreieck der Investorenziele

a) Zielgre Rendite

b) Zielgre Risiko

c) Zielgre Liquiditt

II. Immobilien als eigene Asset-Klasse

a) Besonderheiten von Immobilien gegenber alternativen Anlagen

1. Nachteile gegenber alternativen Anlageformen

i) Materielle Aspekte

ii) Finanzielle Aspekte

iii) Zeitliche Aspekte

2. Vorteile gegenber alternativen Anlageformen

b) Eigenschaften des Immobilienmarktes

III. Immobilienanlage

a) Anlagemotive

b) Risikoeinstellung als Entscheidungskriterium

1. Formen der Risikoeinstellung

2. Ermittlung der Risikoeinstellung

c) Anlegerspezifisches Optimum

B. Immobilien-Risikomanagement als Grundlage des Portfolio-Managements

I. Risikoerkennung und -identifikation

a) Systematisierung von Risiken

b) Risikoanalyse

II. Risikomessung und -bewertung

a) Quantitative Methoden

b) Qualitative Methoden

III. Risikosteuerung

a) Risikovermeidung

b) Risikoselbsttragung

c) Risikoberwlzung

d) Risikoneutralisierung

e) Risikominderung

f) Risikodialog

g) Risikostreuung

C. Grundprinzipien des Immobilien-Portfolio-Managements

I. Begriff des Immobilien-Portfolio-Managements

II. Anwendungsbereiche des Immobilien-Portfolio-Managements

a) Ableitung der Ziele

b) Eingrenzung der Zielgruppen

III. Abgrenzung zu alternativen Methoden des Immobilienmanagements

a) Konventionelle Methoden

1. Immobilienverwaltung bzw. -management

2. Bestands- und Liegenschaftsverwaltung bzw. -management

b) Moderne Methoden

1. Facility Management

2. Immobilien-Controlling

3. Strategisches Corporate Real Estate Management

4. Immobilien bzw. Real Estate Asset Management

c) Portfolio-Management als integrative Funktion im Immobilienmanagement

D. Ableitung eines Portfolio-Management-Prozesses fr Immobilien

I. Arten des Portfolio-Approaches

a) Unterscheidung von Portfolios nach Asset-Klassen

b) Unterscheidung von Anstzen des Portfolio-Managements

c) Methoden der Portfolioplanung

d) Unterscheidung nach der Anlagepolitik

II. Portfolio-Management-Prozess der Investmenttheorie

III. Portfolio-Management-Prozess des Strategischen Managements

IV. Idealtypischer Immobilien-Portfolio-Management-Prozess

a) Phase I: Inputs

b) Phase II: Strategische Asset Allocation

c) Phase III: Taktische Asset Allocation

d) Phase IV: Ergebniskontrolle

2. Abschnitt: Transformation der quantitativen Modern Portfolio Theory zur Anwendung im Immobilienmanagement

A. Entwicklung des quantitativen Portfolio-Managements

I. Portfolio Selection Theory nach Markowitz

II. Indexmodel nach Sharpe

III. Modellbeschreibungen weiterfhrender Anstze der Kapitalmarkttheorie

a) Marktmodell

b) Capital Asset Pricing Model (CAPM)

c) Arbitrage Pricing Theory (APT)

IV. Anwendungen der Kapitalmarkttheorie

a) Performancemessung

b) Random-Walk-Hypothese

V. Beurteilung der Portfolio- und Kapitalmarkttheorie zur Anwendung im Immobilienmanagement

a) Problem der modell-theoretischen Anforderungen

b) Timing-Problematik

B. Mathematisch-statistische Basis der Portfolio Selection

I. Prmissen der Modern Portfolio Theorie (MPT)

II. Kennzahlen der MPT auf Einzelobjektebene

a) Renditeermittlung

1. Erwartungswert zuknftiger (unsicherer) Renditen

2. Berechnung historischer (sicherer) Renditen

b) Risikoberechnung

1. Varianz

2. Standardabweichung

3. Variationskoeffizient

c) Normalverteilung der Renditen

d) Beispielberechnung von Immobilien-Rendite und -Risiko

1. Datengrundlage

2. Renditeerwartungswert und Risiko der einzelnen Nutzungsarten

3. Verteilungsanpassungstest

III. Zusammenfhrung von Risiko und Ertrag auf Portfolioebene

a) Ertrag des Portfolios

b) Komponenten des Portfolio-Risikos

1. Kovarianz als Risikoma im Portfolio-Management

2. Bedeutung des Korrelationskoeffizienten

c) Entstehung der Diversifikationseffekte

d) Beispielhafte Ermittlung von Portfolio-Rendite und Portfolio-Risiko fr empirische Daten

IV. Optimale Portfolios auf der Efficient Frontier

a) Entstehung der Effizienzkurve

b) Optimale Portfolios auf Basis empirischer Daten

C. Entwicklung eines Diversifikations-Modells zur Risikosteuerung auf Basis empirischer Daten

I. Standortdiversifikation

a) Internationale bzw. Interkontinentale Streuung

b) Intra-Nationale bzw. Regionale Streuung

c) Intra-rtliche bzw. Lokale Streuung

II. Objektdiversifikation

a) Streuung nach Nutzungsarten

b) Streuung nach Gre bzw. Wert

c) Streuung nach zeitlichen Aspekten

III. Diversifikation innerhalb der Objekte

IV. Zusammenfhrung der theoretischen Erkenntnisse und der empirischen Ergebnisse in einem Diversifikations-Modell

D. Zusammenfassung der Erkenntnisse

3. Abschnitt: Scoring-Verfahren als zentrales Analyseinstrument im qualitativen Immobilien-Portfolio-Management

A. Weiterentwicklung des Portfolio-Managements fr nicht-finanzwirtschaftliche Anwendungen

I. Theoretische Grundlagen des qualitativen Portfolio-Ansatzes

a) Erfahrungskurve

b) Lebenszyklus-Konzept

c) Profit Impact of Market Strategies-Programm (PIMS)

II. Zweidimensionale Matrizen (BCG-Matrix)

III. Multifaktorielle Matrizen (McKinsey-Modell)

B. Bildung Strategischer Geschftseinheiten

I. Notwendigkeit der strategischen Abgrenzung des Immobilienbestandes

II. Anforderungen an Strategische Geschftseinheiten

III. Kriterien zur Segmentierung des Immobilienbestandes

a) Anforderungen an die Kriterien

b) Auswahl der Kriterien

C. Entwicklung eines Scoring-Modells fr Immobilien-Portfolios auf Basis empirischer Untersuchungen

I. Algorithmus im Scoring-Modell

II. Empirische Ermittlung der Beurteilungskriterien und deren Bewertungsfaktoren fr die multifaktorielle Portfolio-Analyse

a) Vorberlegungen zur empirischen Analyse

1. Charakteristika der Beurteilungskriterien und Bewertungsfaktoren fr Immobilien-Portfolios

2. Expertenbefragung zur Verminderung methodischer Probleme der Faktorenauswahl

3. Methodische Anforderungen an Kriterien und Bewertungsfaktoren der Portfolio-Analyse

b) Auswertung der empirischen Untersuchung

1. Klassifizierung der Beurteilungskriterien und Bewertungsfaktoren durch die Experten

2. Prfung der Spezifik der Faktoren

3. Reduktion der Bewertungsfaktoren nach dem Kriterium der Relevanz

c) Anwendung der empirischen Ergebnisse

1. Schlsselfaktoren als Grundlage der Gewichtung

2. Ableitung der Gewichtung

3. Anwendbarkeit der Expertenbefragung

III. Festlegung der Bewertungsmastbe der Bewertungsfaktoren durch geeignete Indikatoren

a) Bewertung von quantitativen Faktoren

b) Bewertung von qualitativen Faktoren

D. Portfolio-Matrix zur Visualisierung und Auswertung

I. Interpretation der Scoring-Analyse durch die Ableitung von Normstrategien

a) Investitions- und Wachstumsstrategien

b) Abschpfungs- oder Desinvestitionsstrategien

c) Selektive Strategien

II. Hierarchisches Portfolio-Modell zur Abbildung groer Bestnde

E. Bedeutung des qualitativen Ansatzes fr das Immobilien-Portfolio-Management

I. Anwendungsmglichkeiten im Immobilienmanagement

II. Unzulnglichkeiten des qualitativen Portfolio-Modells

a) Eingeschrnkter Nutzen von Scoring-Modellen

b) Gefahr der Subjektivitt der Portfolio-Analyse

4. Abschnitt: Synthese des qualitativen und des quantitativen Moduls in einem ganzheitlichen Immobilien-Portfolio-Management-System (IPMS)

A. Systemtheoretische Betrachtung des Immobilien-Portfolio-Managements

B. Elemente eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems

I. Umwelteinflsse eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems

II. Modularer Aufbau des IPMS

a) Gegenstromprinzip

b) Basis-Module des IPMS

1. Quantitatives Modul: Anwendung der MPT auf ein bestehendes Immobilien-Portfolio

2. Qualitatives Modul: Spezielle Portfolio-Analyse als Ergnzung der Portfolio Selection

c) Support-Module des IPMS

1. Immobilien-Controlling-System zur Untersttzung der Portfolio-Analyse

2. Weitere untersttzende Analyse-Instrumente

III. Zusammenwirken der Systemelemente in einem Data Warehouse

a) Data Warehouse-Architektur des IPMS

b) Konzeptionelle Elemente einer portfoliogerechten Liegenschaftsdatenbank

c) Datenresearch als Informationsbasis des IPMS

C. Organisatorischer Rahmen eines IPMS

I. Insourcing

II. Outsourcing

Fazit: Immobilien-Portfolio-Management als strategische Gesamtkonzeption

Thesen der Arbeit

Anhang

Quellenverzeichnis

Index



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