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Dissertation am Institut für Immobilienmanagement

Thema

Standortanalyse für Büroimmobilien

Bearbeiter

Susanne Ertle-Straub

Bezug / Weitere Informationen


Sie können diese Dissertation als Buch in jeder Buchhandlung beziehen. ISBN: 978-3-8330-0113-0

Buchtitel:
Standortanalyse für Büroimmobilien (Reihe Immobilienmanagement, Band 04)

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Bereich

Immobilienmanagement / Marketing

Fertigstellung

12.06.2002

Abstract

Bromietmrkte unterliegen starken zyklischen Schwankungen, die sich in den einzelnen Marktgebieten unterschiedlich auswirken

Bromietmrkte unterliegen starken zyklischen Schwankungen, die sich in den einzelnen Marktgebieten unterschiedlich auswirken. Als Folge davon kommt es immer wieder zu Leerstnden und Mietertragseinbuen. Whrend sich die Transparenz des Broflchenangebotes in den letzen Jahren deutlich verbessert hat, ist die Broflchennachfrage noch relativ wenig empirisch erforscht. Das gilt insbesondere fr die Standortwahl von Brobetrieben. Die zentrale Frage, die sich einem Projektentwickler bei der Prfung eines Mikro-Standortes stellt ist: fr welche Bronutzer ist ein Standort geeignet und welches Preis-/Leistungsverhltnis wird akzeptiert.

Bei einem Broflchenberangebot erlangt der Anbieter Wettbewerbsvorteile, dem es gelingt, die Standortbedingungen optimal an die Standortanforderungen der unterschiedlichen Bronutzer anzupassen. Dazu ist die Erforschung der Standortprferenzen und die Erklrung ihres Zustandekommens notwendig.

Mit der vorliegenden Arbeit ist ein neuer, produktpolitischer Ansatz zu Erklrung des Standortwahlverhaltens von Bromietern entwickelt worden. Durch Simulation der Anmietungsentscheidung unter Einsatz der Conjoint-Analyse wird auf der Basis einer empirischen Studie aufgezeigt, wie es besser gelingen kann als bislang, die Standortbedingungen und den Mietpreis auf die tatschlichen Prferenzen von potentiellen Mietern auszurichten.

Die Anwendung der Conjoint-Analyse auf die immobilienwirtschaftliche Standortforschung zeigt neue Wege einer nutzerorientierten Standortentscheidung auf, um so die Standortanalyse als ein Planungsinstrument fr eine erfolgreiche Produktgestaltung einzusetzen. Die gewonnenen Ergebnisse erffnen fr weitere Forschungsarbeiten ein weites Feld.

Gliederung

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Gleichungsverzeichnis

Abkrzungsverzeichnis

Index

1. Abschnitt: Einfhrung

A. Problemstellung und Zielsetzung

B. Abgrenzung der Arbeit

C. Aufbau der Arbeit

2. Abschnitt: Standortentscheidung bei Broimmobilien

A. Charakterisierung Broimmobilienmarkt

I. Objektbezug des Marktes

a) Definition der Broimmobilie

1. Raumbezug der Broarbeit

2. Gebudebezug der Broarbeit

i) Monofunktional genutzte Brogebude

ii) Mehrfunktional genutzte Brogebude

b) Produkt Broimmobilie und seine Nutzungsrechte

1. Standortgebundenheit

i) Rumliche Dimensionen der Standortbegriffe

(1) Mikro-Standort

(2) Lage

(i) City-Kern

(ii) City-Rand

(iii) Stadtteillage

(iv) Peripherie

(3) Makro-Standort

ii) Sachliche Dimensionen der Standortbegriffe

(1) Bedeutung von Standortfaktoren

(2) Systematisierung von Standortfaktoren

2. Investitionsgut

3. Dauer der Produktentwicklung

4. Lnge des Lebenszyklus

II. Subjektbezug des Marktes

a) Struktur der Marktteilnehmer

1. Anbieter

2. Nachfrager

i) Investoren

ii) Nutzer

b) Ziele der Marktteilnehmer

1. Ziele der Anbieter

i) Wertschpfungsgewinn

ii) Mietertrge

2. Ziele der Nachfrager

i) Investorenziele

(1) Rentabilitt

(2) Sicherheit

ii) Nutzerziele

(1) Betriebsstandortoptimierung

(2) Liquiditt

(3) Flexibilitt

B. Standortplanung zur Vorbereitung der Standortentscheidung

I. Die Standortentscheidung als absatzpolitische Entscheidung

a) Einflugren auf den Absatz

b) Risikokategorie der Standortentscheidung

II. Standortanalyse als Informationsgrundlage der Produktplanung

a) Ziele der Standortanalyse

1. Bewertung des Produktstandortes

i) Beurteilung der Standortqualitt

ii) Bestimmung des Standortnutzens

2. Segmentierung nach Nutzern

b) Abgrenzung zu Immobilienanalysen

c) Einordnung der Standortanalyse in die Brostandortforschung

III. Standortrelevante absatzpolitische Instrumente

a) Produktpolitische Entscheidungen

1. Produktgestaltung

i) Mittel der Produktgestaltung

ii) Schwachstellen der Produktgestaltung

2. Rechtlicher Handlungsrahmen der Produktentscheidungen

b) Preispolitische Entscheidungen

1. Marktform

2. Mietpreisfindung

i) Marktorientierte Mietpreisfindung

(1) Wettbewerbsorientierte Verfahren

(2) Abnehmerorientierte Verfahren

(i) Ermittlung der Preisobergrenze

(ii) Mietpreiselastizitt der Nachfrage

ii) Kostenorientierte Mietpreisfindung

3. Rechtlicher Handlungsrahmen der Preisentscheidungen

3. Abschnitt: Anstze der Standortevaluierung

A. Erklrungsmodelle der Standortwahl von Brobetrieben

I. Theoretische Brostandortforschung

a) Konzepte der Geographie

1. Der funktionale Ansatz

2. Der historisch-genetische Ansatz

3. Der aktionsrumliche und kommunikationstheoretische Ansatz

4. Der Lebenszyklus-Ansatz

5. Der entscheidungstheoretische Ansatz

b) Annahmen der Immobilienwirtschaft

1. Zur Bedeutung des Standortes

2. Zur Bedeutung des Mietpreises

i) Mietpreis als Determinante der Standortwahl

ii) Mietpreis als Indikator fr die Standortqualitt - Einflufaktoren

(1) Mietvertragslaufzeit

(2) Mieterbonitt

(3) Flchenbezugsbasis

(4) Betriebskosten

(5) Mietvertragsvarianten

(6) Einflu von Sonderleistungen

II. Empirische Brostandortforschung

a) In der Geographie

b) In der Immobilienwirtschaft

1. Verhaltenswissenschaftliche Grundlagen

i) Subjektive Wahrnehmung von Standortfaktoren durch den Entscheider

ii) Prferenz als Grundlage der Produktwahl

2. Traditionelle Methoden der Prferenzmessung

i) Ermittlung der relevanten Standortfaktoren

ii) Zufriedenheitsmessung

iii) Rating-Verfahren

iv) Rangreiheverfahren

v) Preisprferenztests

B. Der Standortentscheidungsproze als Informationsproze

I. Aus der Sicht der Anbieter von Broflchen

a) Phasen des Standortentscheidungsprozesses

b) Methoden der Informationsgewinnung

1. Sekundrforschung

2. Primrforschung

i) Befragung

ii) Beobachtung

iii) Experiment

II. Aus der Sicht der Nutzer von Broflchen

a) Einflufaktoren auf die Standortwahl

1. Endogene Einflufaktoren auf die Standortwahl

i) Auswirkungen der Informations- und Kommunikationstechnologien

ii) Einflu betrieblicher Merkmale

2. Exogene Einflufaktoren

i) Standortunzulnglichkeiten

ii) Broraumangebot

b) Phasen des Standortentscheidungsprozesses

C. Bisherige Methoden der Standortbewertung

I. Quantitative Standortbewertungsmethoden

a) Investitionsrechenverfahren

b) Standort und Mietpreis in der Bewertungspraxis

II. Qualitative Standortbewertungsmethoden

a) Standortklassifikation aufgrund rumlicher Zuordnung

b) Analogiemethode

c) Strken-Schwchen-Methode

d) Checklist-Methode

e) Scoring-Methoden

1. Rangreiheverfahren

2. Nutzwertanalyse

3. Real Estate Norm

4. Abschnitt: Conjoint-Analyse zur Standort- und Mietpreisplanung

A. Gegenstand der empirischen Analyse

I. Annahmen und Hypothesen

II. Auswahl der Methode der Prferenzmessung

a) Begriff Conjoint-Analyse

b) Additives Modell der Conjoint-Analyse

B. Anwendung der Conjoint-Analyse

I. Auswahl der Untersuchungseinheit

a) Rumliche Begrenzung auf ein Marktgebiet

b) Zufallsauswahl der Bronutzer

c) Schriftliche Befragung mittels Fragebogen

II. Datenerhebung

a) Pre-Test zur Ermittlung der relevanten Produkteigenschaften

b) Festlegen von Eigenschaftsausprgungen

c) Auswahl des Erhebungsdesigns

1. Definition der Stimuli

2. Zahl der Stimuli

d) Bewertung der Stimuli

III. Datenauswertung

a) Auswahl des Prferenzmodells

b) Schtzung der Nutzenwerte

1. Ergebnisse der individuellen Conjoint-Analyse

2. Durchschnittliche relative Wichtigkeit einzelner Produkteigenschaften je Branche

c) Aggregation der Nutzenwerte

d) Gtekriterien

1. Validitt

2. Reliabilitt

C. Ansatzpunkte zur berwindung der Zeitpunktbetrachtung zur Erforschung der Standortprferenzen

I. Einrichten eines Mieter-Panels

II. Varianten der Conjoint-Analyse

5. Abschnitt: Zusammenfassung der Ergebnisse

Anhang 1

Anhang 2:

Anhang 3:

Anhang 4:

Quellenverzeichnis



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