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Dissertation am Institut für Immobilienmanagement

Thema

Derivative Instrumente für den Immobilienanlagemarkt

Bearbeiter

Torsten Plewka

Bezug / Weitere Informationen


Sie können diese Dissertation als Buch in jeder Buchhandlung beziehen. ISBN: 978-3-8311-4827-1

Buchtitel:
Derivative Instrumente für den Immobilienanlagemarkt - Eine Analyse der Funktionsfähigkeit von Immobilienderivaten und synthetischen Immobilienanlageprodukten (Reihe Immobilienmanagement, Band 06)

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Bereich

Immobilieninvestment / Anlageprodukte

Fertigstellung

01.08.2003

Abstract

Immobilienindizes als Basisinstrument von Immobilienderivaten

Potenzielle Immobilienderivate bieten bisher kaum genutzte Chancen fr eine Vielzahl von Immobilienmarktteilnehmern. Sie werden dabei als Anlage- und Risikomanagementinstrumente des Immobilienmarktes betrachtet. Der magebliche Sinn ihrer Anwendung liegt in der Mglichkeit, Immobilienportfolios gegen Wert- und Mietpreisverfall abzusichern bzw. synthetische Immobilieninvestitionen schnell und gnstig vornehmen zu knnen. Die Liquiditt und Flexibilitt von Immobilienanlagen mit Derivaten erffnen vllig neue Dimensionen. Ferner ergeben sich Vorteile aufgrund von Diversifikationseffekten in Multi-Asset-Portfolios und des Leverage Effektes. Ein fundamentaler Vorteil der diskutierten Instrumente entsteht durch die Ersparnis eines Groteils der Transaktionskosten, die blicherweise bei Immobilien­transaktionen anfallen.

Die hauptschlichen Abschnitte behandeln die Motive eines denkbaren Einsatzes derivativer Instrumente, die Anforderungen an den zugrundeliegenden Immobilienmarkt und die zu schaffenden Produkte sowie die wichtigsten Konstruktionsparameter Basisinstrument und Kontrakt.

Die Ergebnisse zeigen, dass die fundamentalen Voraussetzungen an den Immobilienmarkt, Gre und Preisrisiken, prinzipiell erfllt sind. Es mangelt derzeit an einem adquaten Basisinstrument, wofr in der Arbeit jedoch aussichtsreiche Varianten diskutiert werden.

Gliederung

Geleitwort

Geleitwort

Vorwort

Gliederung

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Formelverzeichnis

Abkrzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Derivative Instrumente als Immobilienanlage- und Risikomanagementinstrumente

A. Originre Funktionen von Derivaten

I. Auf Gtermrkten

II. Auf Immobilienmrkten

B. Motive fr den Einsatz von Immobilienderivaten

I. Assetneutrale Motive

a) Hedging

1. Interessen der Immobilienmarktteilnehmer

2. Strategien des Hedging

3. Anwendung als Immobilienwert-Versicherungsleistung

b) Trading

c) Arbitrage

II. Immobilienbezogene Motive

a) Liquidittserhhung der Immobilien

b) Asset Allocation - Diversifikationseffekte

c) Synthetische Immobilienanlage zur Verringerung der Transaktionskosten

d) Leverage Effekt

C. Handelbarkeit der Immobilienperformance

I. Renditen

II. Risiken

D. Realisierte Immobilienderivate

I. Brsenmig gehandelte Instrumente

II. Auerbrslich gehandelte Instrumente

2. Abschnitt: Anforderungen an funktionierende Immobilienderivate

A. Marktsicht

I. Groer und liquider Kassamarkt

a) Wertpapiermrkte

b) Immobilienmrkte

II. Preisrisiken der Basisinstrumente

a) Volatilitt

1. Empirischer Test der Basisinstrumente gehandelter Kontrakte

2. Empirischer Test potenzieller Immobilienmarkt-Basisinstrumente

i) Indirekte Indikatoren

ii) Direkte Indikatoren

iii) Ursachen verschiedener Volatilitten

3. Zusammenhang zwischen Volatilitt und Handelsvolumen

b) Unvorhersehbarkeit

1. Zyklizitt des Immobilienmarktes

2. Autokorrelation der Immobiliendatenreihen

3. Empirischer Test der Autokorrelation

i) Underlyings gehandelter Kontrakte

ii) Potenzielle Immobilienmarkt-Underlyings

III. Freie Marktverhltnisse

B. Produktsicht

I. Basisinstrumentbezogen

a) Homogenitt der Elemente

b) Replizierbarkeit des Basiswertes (Arbitragemglichkeit)

c) Zusammenhang des Kassa- und des Termininstruments

1. Hedgingeffizienz

2. Empirischer Test des Zusammenhangs

i) Korrelationsanalyse

ii) Regressionsanalyse

iii) Test der Funktionen

II. Termininstrumentbezogen

a) Fehlen geeigneter Substitute

b) Liquiditt

1. Empirischer Test

i) Handelsvolumen

ii) Open Interest

2. Liquidittsproblematik von Immobilienderivaten

c) Niedrige Transaktionskosten

d) Rechtliche Rahmenbedingungen und Brsenstruktur

3. Abschnitt: Konstruktion der Immobilien-Basisinstrumente

A. Ideale Immobilienindexstruktur

I. Idealanforderungen und Funktionen eines Index

a) Substantielle Anforderungen

b) Mathematisch-statistische Anforderungen

II. Indexbestandteile

a) Auswahl

1. Nutzungsart/Datenbasis

2. Makrolage

3. Mikrolage

4. Objektgre und -volumen

b) Gewichtung

III. Grundlegende Berechnung

a) Indexformel

b) Berechnungsintervall

c) Korrekturen

B. Verwendbarkeit vorhandener Immobilienindizes

I. Transaktionsbasierte Indizes

a) Konstruktive Probleme

b) Hedonisches Preismodell

1. Modellvarianten

2. Formale Berechnung

3. Anwendungen hedonischer Indizes

4. Fiktive Standardobjekte als Basisinstrument

c) Repeat Sales Preismodell

II. Bewertungsbasierte Indizes

a) Grundstzlicher Aufbau

b) Konstruktive Probleme

c) Lsung mit Regressionsmodellen

III. Mietpreisindizes

IV. Auswirkungen verschiedener Indexberechnungen

C. Alternative Basisinstrumentkonzepte

I. Automatisierte Bewertung von Immobilienportefeuilles

II. Reprsentativobjekte

III. Underlyings indirekter Immobilienassets

a) Immobilienaktienindizes

b) Immobilienfondsanteile

c) Derivate auf Immobilienanleihen

4. Abschnitt: Konstruktion der Kontrakte

A. Art der Vertragserfllung

B. Nicht standardisierte Immobilienderivate

I. Forwards

II. Zertifikate

III. Swaps

IV. Immobilienoptionen

C. Standardisierte Immobilienderivate

I. Futures

a) Konventionelle Kontrakte mit fester Laufzeit

b) Laufzeitlose Kontrakte nach Shiller/Thomas

c) Umsetzung laufzeitloser Futureskontrakte

II. Optionen

5. Abschnitt: Umsetzung derivativer Immobilienprodukte

A. Bewertungsanstze

I. Zerlegung des Immobilien-Cash-Flow

II. Cost-of-Carry Modell

III. Optionsbewertungsmodell

B. Effizienz der Kontrakte

I. Theoretischer Nutzen

a) Parallelitt von Kassa- und Futurespreis

b) Reduktion des Positionsrisikos

II. Nutzen fr individuelle Immobilienportefeuilles

C. Effekte der Einfhrung

I. Transparenzerhhung auf dem Immobilienmarkt

II. Volatilittsvernderungen am Kassamarkt

D. Erfolgsaussichten von Immobilienderivaten

I. Derivate an Terminbrsen

II. OTC-Derivate

Schlussbemerkung

Thesen der Arbeit

Anhang 1

Anhang 2

Anhang 3

Quellenverzeichnis



Weitere Informationen / Beratung:

Institut für Immobilienmanagement - www.immo.uni-leipzig.de

RES Consult GmbH - www.res-consult.de