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Dissertation am Institut für Immobilienmanagement

Thema

Offene Immobilienfonds, Immobilienaktien und REITs für die private Vermögensbildung und Altersvorsorge

Bearbeiter

Michael Nowak

Bezug / Weitere Informationen


Sie können diese Dissertation als Buch in jeder Buchhandlung beziehen. ISBN: 978-3-8334-3139-5

Buchtitel:
Offene Immobilienfonds, Immobilienaktien und REITs für die private Vermögensbildung und Altersvorsorge (Reihe Immobilienmanagement, Band 08)

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Bereich

Immobilieninvestment / Anlageprodukte

Fertigstellung

15.08.2005

Abstract

Indirekte Immobilienanlagen gewinnen seit Jahren fr die Anleger in Deutschland stetig an Bedeutung. Urschlich hierfr sind extrem volatile Aktienmrkte, ein historisch niedriges Zinsniveau der Geldmrkte sowie die zunehmende Unsicherheit ber die Zukunftsfhigkeit der traditionellen Alterssicherungssysteme. An diese Entwicklung knpft das vorliegende Buch an. Inhalt ist die empirische Analyse der Leistungsfhigkeit von Offenen Immobilienfonds, Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITs) fr den Prozess der privaten Vermgensbildung und Altersvorsorge. Im Vordergrund steht dabei die Bewertung der Rendite-/Risikoeigenschaften indirekter Immobilienanlagen unter Verwendung finanzanalytischer Simulationsverfahren und Entscheidungskriterien. Die Analysen erfolgen unter direktem Einbezug von Anlagehorizont, persnlicher Risikoneigung und steuerlicher Situation des Anlegers. Fr die Untersuchungen ist der Vergleich zur klassischen Aktien- und Rentenanlage mageblich. Zudem wird die Mglichkeit sowohl der Einmalanlage als auch der periodischen Sparinvestition bercksichtigt. Neben Aussagen zur Single-Asset-Anlage stehen insbesondere die Ergebnisse zur Optimierung von Multi-Asset-Portfolios im Mittelpunkt der Analyse. Es gelingt der Nachweis, dass die untersuchten Anlageprodukte im Rahmen der privaten Vermgensbildung und Altersvorsorge zu einer Verbesserung der Rendite-/Risikostruktur der Anlegerportfolios fhren. Eine Bildung effizienter Portfolios ist ohne indirekte Immobilienanlagen ausgeschlossen.

Gliederung

Vorwort

Vorwort

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkrzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Strukturen der Altersvorsorge privater Haushalte in Deutschland

A. Vermgensbildung privater Haushalte im Lebenszyklus

I. Motive der Vermgensbildung

II. Komponenten der Vermgensbildung

a) Geldvermgen

b) Immobilienvermgen

B. Systematik der Alterssicherung

I. Gesetzliche Rentenversicherung (GRV)

a) Charakteristik der GRV

b) Finanzierungsprobleme der GRV

c) Anstze zur Sicherung der GRV

II. Betriebliche Altersvorsorge

III. Private Altersvorsorge

2. Abschnitt: Charakterisierung indirekter Immobilienanlageprodukte

A. Offene Immobilienfonds

I. Rechtliche Bestimmung Offener Immobilienfonds

a) Konstruktiv-organisatorische Gestaltung

1. Kapitalanlagegesellschaft

2. Immobilien-Sondervermgen

3. Depotbank

4. Sachverstndigenausschuss

b) Anlagegrundstze der Immobilien-Sondervermgen

1. Grundstcksbezogene Anlagegrenzen

i) Liegenschaften

ii) Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

2. Liquidittsbezogene Anlagegrenzen

i) Mindestliquiditt

ii) Hchstliquiditt

3. Grenzen der Kreditaufnahme

c) Bewertung des Sondervermgens

d) Ausschttung

II. Aspekte der Besteuerung Offener Immobilienfonds

a) Ertragsteuerliche Behandlung der KAG

b) Ertragsteuerliche Behandlung des Immobilien-Sondervermgens

c) Ertragsteuerliche Behandlung auf Anlegerebene

1. Laufende Ertrge

i) Steuerpflichtige Ertrge

ii) Steuerfreie Ertrge

2. Veruerung von Anteilen

III. Entwicklung Offener Immobilienfonds

a) Mittelzufluss

b) Marktvolumen

B. Immobilienaktien

I. Markt fr Immobilienaktien

a) Historische Entwicklung

b) Marktvolumen

II. Systematisierung auf Basis strategischer Geschftsfelder

a) Geographische Diversifikation

b) Nutzungstypische Diversifikation

c) Operative Diversifikation

III. Bewertung von Immobilienaktiengesellschaften

a) Bewertung auf Cash Flow-Basis

b) Bewertung auf Ergebnisbasis Multiplikatorverfahren

c) Bewertung der Unternehmenssubstanz

1. Konzept des NAV

2. Bewertungsmethodik

3. Analyse der Bewertungsdifferenzen von Marktkapitalisierung und NAV

IV. Aspekte der Besteuerung von Immobilienaktiengesellschaften

a) Besteuerung auf Gesellschaftsebene deutscher Immobilienaktiengesellschaften

b) Ertragssteuerliche Behandlung auf Anlegerebene

c) Steuerliche Behandlung von Anteilen an auslndischen Immobilienaktiengesellschaften

1. Besteuerung nach dem Auslandsinvestmentgesetz

2. Besteuerung nach dem Investmentsteuergesetz

C. US-amerikanische Real Estate Investment Trusts

I. Rechtliche Gestaltung von REITs

II. Klassifikation von REITs

a) Systematisierung nach dem operativen Geschft

1. Equity-REITs

2. Mortgage-REITs

3. Hybrid-REITs

b) Systematisierung nach der sektoralen Diversifikation von Equity-REITs

III. Markt fr REITs

a) Entwicklung Marktvolumen

b) Anlegerstruktur

IV. Bewertung von REITs

V. Aspekte der Besteuerung von REITs

a) Ertragsteuerliche Behandlung auf Gesellschaftsebene

b) DBA Deutschland-USA

c) Ertragsteuerliche Behandlung auf Anlegerebene

D. Synopse indirekter Immobilienanlageprodukte

3. Abschnitt: Empirische Analyse von Rendite-/Risikoeigenschaften

A. Finanzwirtschaftliche Performance- und Risikomessung

I. Adquate Indizes als Datenbasis der Analyse

a) Renditereihe Offener Immobilienfonds

b) Indizes fr Immobilienaktien

1. Deutscher Immobilienaktienindex (DIMAX)

2. European Property Stock Index (EPIX)

3. Index der European Public Real Estate Association (EPRA)

c) Indizes der NAREIT fr US-REITs

d) Indizes der Deutschen Brse AG

1. Deutscher Rentenindex (REX/REXP)

2. Deutscher Aktienindex (DAX/DAXK)

II. Charakterisierung von Kennzahlen der Performance- und Risikomessung

a) Renditekennzahlen

b) Risikokennzahlen

III. Bereinigung der Renditen

a) Ermittlung von Basis-Renditereihen

b) Inflationsbereinigung

c) Bercksichtigung von Steuern

d) Whrungsrisiken

B. Rollierende Rendite-/Risikoanalyse

I. Methodik des Berechnungsverfahrens

II. Ergebnisse der Analyse

a) Nominaler Ergebnisausweis

b) Realer Ergebnisausweis

C. Simulative Rendite-/Risikoanalyse

I. Methodik simulationsbasierter Analysen

a) Rendite-/Risikoentwicklung fr einen langen Anlagehorizont

b) Random Walk

II. Kriterien der Anlageentscheidung

III. Datensets der Simulation

IV. Ergebnisse fr die Einmalanlage

a) Nominaler Ergebnisausweis

b) Realer Ergebnisausweis

V. Ergebnisse fr die Sparanlage

a) Nominaler Ergebnisausweis

b) Realer Ergebnisausweis

D. Simulative Rendite-/Risikoanalyse mit vernderter Verteilungsannahme

I. Normalverteilung der Renditen

a) Test auf Normalverteilung der Renditen

b) Test unter Bercksichtigung von Ausreiern

II. t-Verteilung der Renditen

a) Leptokurtische Renditeverteilung mit angepassten Parametern mt, st und n

b) Leptokurtische Renditeverteilung mit angepasstem Parameter n

c) Beispielhafte Ergebnisanalyse

4. Abschnitt: Analyse von Multi-Asset-Portfolios

A. Moderne Portfolio-Theorie (MPT)

I. Mathematisch-statistische Grundlagen der MPT

II. Ermittlung effizienter Portfolios (Efficient Frontier)

III. Kriterien der Auswahl effizienter Portfolios

a) Roy-Kriterium

b) Kataoka-Kriterium

c) Telser-Kriterium

B. Portfoliooptimierung in Abhngigkeit vom Anlagehorizont

I. Kriterien der Optimierung

II. Ergebnisse der Optimierung Einmalanlage

a) Nominaler Ergebnisausweis

b) Realer Ergebnisausweis

III. Implikationen fr die Sparanlage

Schlussbemerkung

Anhang

Quellenverzeichnis

Thesen

Eidesstattliche Erklrung

 



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