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Dissertation am Institut für Immobilienmanagement

Thema

Immobilienrating - Modell zur Analyse von Ausfallrisiken immobilienwirtschaftlicher Kreditengagements

Bearbeiter

Bettina Lange

Bezug / Weitere Informationen


Sie können diese Dissertation als Buch in jeder Buchhandlung beziehen. ISBN: 978-3-8334-3798-4

Buchtitel:
Immobilienrating - Modell zur Analyse von Ausfallrisiken immobilienwirtschaftlicher Kreditengagements (Reihe Immobilienmanagement, Band 09)

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Bereich

Immobilienanalyse / Risikoanalyse, Rating

Fertigstellung

15.09.2005

Abstract

Mit Inkrafttreten der neuen Eigenkapitalvereinbarung Basel II werden Ratingverfahren zum aufsichtlich vorgeschriebenen Instrument der Risikoanalyse in Kreditinstituten. Immobilienkredite gehren zu den bedeutendsten Positionen der Kreditinstitute. Die Hhe der Engagements sowie die Heterogenitt bedingen eine Vielzahl von Risiken. Charakteristisch ist weiterhin die Variabilitt der Rckfhrungsquelle. Nicht zuletzt aus diesen Grnden erfordert diese Kreditart spezifische Instrumente der Risiko- und Ausfallanalyse Das in diesem Buch entwickelte Immobilienrating widmet sich einem ganzheitlichen Bewertungsprozess, der mittels einer periodischen Analyse qualitativer und quantitativer Risikoindikatoren Aussagen ber die wirtschaftliche Zukunftsfhigkeit des Immobilienunternehmens bzw. einer einzelnen Immobilie trifft. Das Immobilienrating-Modell basiert auf der eingehenden Analyse der funktionalen sowie systemimmanenten Anforderungen. Eingefhrt werden modulare Teil- und Subratings innerhalb einer hierarchischen Grundstruktur. Steuerungsgren bercksichtigen die jeweilige Relevanz fr das Ratingurteil. Der Variabilitt der Hauptrisikotrgerschaft wird damit Rechnung getragen. Im Ergebnis der Dissertationsschrift entsteht ein Immobilienrating-Modell, welches die Komplexitt immobilienwirtschaftlicher Engagements ganzheitlich abbildet.

Gliederung

Geleitwort

Geleitwort

Vorwort

Gliederung

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Formelverzeichnis

Abkrzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Charakterisierung des Immobilienratings in der Kreditwirtschaft

A. Immobilienwirtschaftliche Aktivitten deutscher Kreditinstitute

I. Bedeutung der Immobilienkreditfinanzierung

II. Klassifizierung von Immobilienkrediten

B. Systematisierung des Ratings im Rahmen der kreditwirtschaftlichen Analyse

I. Klassisches Unternehmensrating als Definitionsgrundlage

a) Ergebnissicht

b) Verfahrenssicht

II. Kriterien zur Klassifizierung von Ratings

a) Zugehrigkeit des Analysten

b) Dimension des Ratingobjektes

c) Fristigkeit des Ratings

C. Abgrenzung des Immobilienratings von ausgewhlten immobilienwirtschaftlichen Analysen

I. Vorwiegend extern adressierte Analysemethoden

II. Vorwiegend intern adressierte Analysemethoden

D. Definition des Immobilienratings

E. Funktionen des Ratings im wirtschaftlichen Kontext

2. Abschnitt: Immobilienrating als Informationsinstrument zur Erfllung interner und externer Analyseanforderungen

A. Interne Analyseanforderungen zur Beurteilung des Kreditengagements

I. Immobilienrating im Kontext der neoinstitutionellen Finanzierungstheorie

I. bertragung der Grundgedanken der Principal-Agent-Theory auf die Kreditvergabe

a) Charakterisierung der Principal-Agent-Beziehung im Rahmen der Immobilienkreditfinanzierung

1. Kreditinstitut als Principal

2. Kreditnehmer als Agent

b) Informationsasymmetrie

1. Adverse selection in der Kreditwirtschaft

2. Moral hazard in der Kreditwirtschaft

c) Unsicherheit

d) Interessendivergenz

II. Immobilienrating als Instrument zur Minderung von Agency-Problemen im Kreditprozess

a) Nutzenpotenziale der Minderung asymmetrischer Information

b) Funktionen des Ratings im Rahmen der Minderung asymmetrischer Information

1. Signalling

2. Screening

3. Monitoring

c) Rating als Grundlage des Kreditpricing

d) Weitere Instrumente der Minderung von Agency-Problemen in der Kreditvergabepraxis

B. Externe Analyseanforderungen durch aufsichtliche und rechtliche Rahmenbedingungen

I. Rating als zentrales Instrument der neuen Eigenkapitalvereinbarung Basel II

a) Wesentliche Aspekte der Mindesteigenkapitalanforderung

b) Methoden zur Ermittlung der Eigenkapitalanforderung

1. Modifizierter Standardansatz

2. Interner Ratingansatz

c) Immobilienrelevante Aspekte der neuen Eigenkapitalbereinkunft

1. Immobilienspezifische Aspekte im modifizierten Standardansatz

2. Immobilienspezifische Aspekte im internen Ratingansatz

i) Unternehmensfinanzierung

ii) Specialised Lending Exposures

d) Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung

II. Rating im Kontext des KonTraG

a) Risikomanagementanforderungen des KonTraG

b) Rating als Instrument der Risikofrherkennung

c) Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

3. Abschnitt: Grundlegende Strukturierung des Immobilienrating-Systems

A. Ausfallwahrscheinlichkeit als Zielgre

I. Definition der Ausfallwahrscheinlichkeit

II. Mglichkeiten zur Ermittlung der Ausfallwahrscheinlichkeit nach Basel II

B. Statistische Verfahren als Basis des Immobilienratings

I. Qualitative Verfahren

II. Scoring als quasi-objektives Verfahren zur Ermittlung des Ratingurteils

a) Verfahrensweise fr die Ermittlung des Scorewertes

b) Verwendung des Scorings im Immobilienrating

III. konometrische Verfahren

a) Multivariate Diskriminanzanalyse

1. Bestimmung der Parameter der Diskriminanzanalyse

2. Ermittlung der Diskriminanzfunktion

3. Einsatz der Multivariaten Diskriminanzanalyse im Immobilienrating

b) Regressionsanalyse

1. Verfahrensweise der Regressionsanalyse

2. Einsatz der Regressionsanalyse im Immobilienrating

IV. Intelligente Verfahren

a) Expertensysteme

b) Knstlich neuronale Netze

1. Funktionsweise knstlich neuronaler Netze

2. Einsatz knstlich neuronaler Netzwerke im Immobilienrating

V. Synopse der Ratingverfahren

C. Konzeption von Modulen des Immobilienrating-Systems

I. Definition der Module nach Analysegegenstand

a) Immobilienunternehmen

1. Klassifizierungsproblematik

2. Modulbeschreibung

b) Objekt

1. Klassifizierungsproblematik

2. Modulbeschreibung

II. Definition der Module nach Analysequalitt

a) Quantitative Analyse

b) Qualitative Analyse

D. Hierarchische Verknpfung der Rating-Module

I. Anordnung der Rating-Module

II. Aggregation der Teilratings

E. Strukturelle Eigenschaften des Immobilienrating-Systems

4. Abschnitt: Identifikation der Ratingindikatoren fr die Analyse des Moduls Unternehmen

A. Risikobereiche immobilienwirtschaftlicher Unternehmen

I. Unternehmenskrisen als Ursache von Insolvenzen

II. Klassifizierung der Unternehmensrisiken in Abhngigkeit von der Modulkonstruktion des Immobilienratings

a) Qualitative Risikobereiche

b) Quantitative Risikobereiche

III. Integration der Risikobereiche in das Teilrating Unternehmen

B. Analyse der qualitativen Risiken von Immobilienunternehmen

I. Qualitative Risiken im Kontext der Unternehmensanalyse

a) Risikobereiche der Insolvenzforschung

b) Ratingindikatoren klassischer Ratingmodelle

c) Empirische Relevanz qualitativer Ratingindikatoren

II. Integration der qualitativen Risikobereiche in das Immobilienrating

III. Identifikation relevanter Ratinginputs

a) Risiken des Managementbereiches

1. Systematisierung der Managementrisiken

2. Ratingindikatoren zur Bewertung der Managementrisiken

i) Ratingindikatoren des institutionellen Managements

ii) Ratingindikatoren des funktionalen Managements

iii) Ratingindikatoren aus der Bankbeziehung

b) Risiken des Marktbereiches

1. Systematisierung der Marktrisiken

2. Ratingindikatoren zur Bewertung der Marktrisiken

c) Spezifikation der Managementrisiken bestandshaltender Immobilienunternehmen

1. Systematisierung der Risiken

2. Ratingindikatoren

d) Spezifikation der Risiken von Projektentwicklungsgesellschaften

1. Systematisierung der Risiken

2. Ratingindikatoren

IV. Ratinginputs des qualitativen Subratings

C. Analyse der quantitativen Risiken von Immobilienunternehmen an Hand der Jahresabschlussanalyse

I. Auswirkungen der Bilanzierungsart

a) Bilanzierung nach HGB

b) Bilanzierung nach IFRS

1. Immobilien des Anlagevermgens

i) Immobilien des Sachanlagevermgens

ii) Immobilien als Finanzinvestitionen

2. Immobilien des Umlaufvermgens

c) Bercksichtigung der Bilanzierungsmethoden im Immobilienrating

II. Erstellung einer Ratingbilanz als Grundlage der Ermittlung von Kennzahlen

a) Modifikationen der Bilanz

b) Modifikationen der Gewinn- und Verlustrechnung

c) Marktwertanpassung der Bilanzpositionen

d) Anpassung weiterer Bilanzpositionen

III. Generierung von Bilanzkennzahlen

a) Merkmale bilanzieller Kennzahlen

b) Kennzahlen der Insolvenzforschung

c) Ergebnisse der empirischen Analyse interner Ratingsysteme

IV. Kennzahlen des quantitativen Subratings

a) Kapital- und Vermgensstrukturkennzahlen fr Immobilienunternehmen

b) Kennzahlen der Ertragslage

1. Cashflow als Indikator der Ertragskraft

2. Rentabilittskennzahlen

3. Produktivittskennzahlen

c) Liquidittskennzahlen

1. Bestandsgrenorientierte Liquidittskennzahlen

2. Stromgrenorientierte Liquidittskennzahlen

V. Ratinginputs des quantitativen Subratings

5. Abschnitt: Identifikation der Ratinginputs zur Analyse des Moduls Objekt

A. Risikobereiche der Objektdimension

I. Charakterisierung von Objektrisiken

a) Quantitative Risiken

b) Qualitative Risiken

II. Differenzierung der Risikobereiche in den Kreditinstituten

III. Integration der Risikobereiche in das Teilrating Objekt

B. Analyse der qualitativen Risiken der Objektdimension

I. Standortrisiken

a) Systematisierung

b) Ratingindikatoren

1. Wirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen

2. Soziodemographische Entwicklung

3. Infrastruktur

II. Risiken des relevanten Teilmarktes

a) Systematisierung

b) Ratingindikatoren

1. Qualitative und quantitative Angebots- und Nachfragesituation

2. Nachhaltigkeit der Preis- / Leistungsverhltnisse

III. Objektrisiken

a) Systematisierung

b) Risikoindikatoren

IV. Spezifikation der qualitativen Risiken von Bestandsobjekten

a) Systematisierung

b) Ratingindikatoren

V. Spezifikation der qualitativen Risiken von Projekten

a) Systematisierung

b) Ratingindikatoren

VI. Ratinginputs des qualitativen Subratings

C. Analyse der quantitativen Risiken der Objektdimension

I. Objektbilanz als Datenquelle

II. Cashflow-Analyse als Grundlage der Kennzahlenbildung

III. Risikokennzahlen der unmittelbaren Objektebene

a) Kapital- und Vermgensstrukturkennzahlen

b) Kennzahlen zur Kapitaldienstfhigkeit

c) Renditekennzahlen

d) Kostenkennzahlen

IV. Ratinginputs des quantitativen Subratings

6. Abschnitt: Verwendung des Immobilienratings

A. Workflow zur Bearbeitung der Rating-Module

I. Informationsbeschaffung in der Vorbereitungsphase

a) Informationen fr das Teilrating Unternehmen

b) Informationen fr das Teilrating Objekt

II. Informationsverarbeitungsprozess

III. Ermittlung des Ratingurteils

a) Vorgehensweise

b) Ratingklassen und -symbole

B. Potenziale des Immobilienratings

I. Kreditinstitutssicht

II. Sicht der Immobilienunternehmen

III. Potenziale des Immobilienratings als Geschftsfeld des Rating-Advisory

C. Anstze zur Weiterentwicklung

Thesen der Arbeit

Anhang

Quellenverzeichnis

RES Consult GmbH

DVD-Reihe Immobilienwissen aktuell

Online-Dokumente

Schriftenreihe Immobilienmanagement

 



Weitere Informationen / Beratung:

Institut für Immobilienmanagement - www.immo.uni-leipzig.de

RES Consult GmbH - www.res-consult.de